Ratgeber Umlageschlüssel richtig wählen: Fläche, Personen, Verbrauch
Umlageschlüssel richtig wählen: Fläche, Personen, Verbrauch
Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche. Wann ein anderer Schlüssel sinnvoller ist, wie er sich ändern lässt und was bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt.
· Redaktion Umlaga
Der gesetzliche Regelfall: Wohnfläche
Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, sind Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind dagegen nach einem Maßstab umzulegen, der diesem Verbrauch Rechnung trägt (Satz 2) — etwa Wasser nach Zähler, wenn alle Wohnungen Wasserzähler haben.
Für Heizung und Warmwasser gilt vorrangig die Heizkostenverordnung mit ihren eigenen Verteilungsregeln.
Die gängigen Schlüssel im Vergleich
| Schlüssel | Passt für | Zu beachten |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Grundsteuer, Versicherung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom | Einfach und gesetzlicher Regelfall; Flächen müssen stimmen. |
| Personen | Müll, Wasser ohne Zähler | Näher am Verbrauch, aber nur mit dokumentierter Belegung belastbar. |
| Einheiten | Kosten, die je Wohnung gleich anfallen, etwa Zählermiete oder Breitband-Bereitstellung | Ungerecht, wenn Wohnungen sehr unterschiedlich groß sind. |
| Miteigentumsanteile | Vermietete Eigentumswohnung | Gilt ohne Vereinbarung, wenn die Gemeinschaft so verteilt (§ 556a Abs. 3 BGB). |
| Verbrauch | Wasser, Abwasser, Strom über Unterzähler | Setzt Zähler in allen beteiligten Einheiten voraus. |
Vermietete Eigentumswohnungen
Ist Wohnungseigentum vermietet und wurde nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Maßstab umzulegen, der für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern gilt — häufig nach Miteigentumsanteilen. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, ist nach der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 3 BGB). Das erspart die Umrechnung der Hausgeldabrechnung, die Kostenarten müssen aber trotzdem auf die umlagefähigen reduziert werden.
Umstellen auf Verbrauch
Werden etwa Wasserzähler eingebaut, kann der Vermieter einseitig auf Verbrauch umstellen: durch Erklärung in Textform, vor Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB). Sind die Kosten bisher in der Miete enthalten, ist die Miete entsprechend herabzusetzen. Andere Umstellungen — etwa von Fläche auf Personen — sind nur mit Zustimmung des Mieters möglich.
Vorwegabzug und Umlagegruppen
Nicht jede Kostenart betrifft alle Einheiten gleich. Nutzt eine Gewerbeeinheit den Müll erheblich stärker, ist ihr Anteil vorab abzuziehen, bevor der Rest auf die Wohnungen verteilt wird. Ebenso kann eine Position nur einer Gruppe von Einheiten zugeordnet werden, etwa der Aufzug den Wohnungen, die ihn erreichen — sofern der Vertrag das zulässt. In der Abrechnung muss erkennbar sein, wie vorweg abgezogen und nach welchem Schlüssel der Rest verteilt wurde.
Wichtig: Abweichungen zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 und 3 sind unwirksam (§ 556a Abs. 4 BGB). Und der Schlüssel muss in der Abrechnung angegeben und, soweit nötig, erläutert sein — sonst ist sie formell nicht ordnungsgemäß.