Ratgeber Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV
Umlagefähige Betriebskosten nach § 2 BetrKV
Siebzehn Nummern regeln, welche Kosten ein Mieter tragen kann. Was dazugehört, was ausdrücklich nicht — und warum ohne Vereinbarung im Mietvertrag gar nichts umgelegt wird.
· Redaktion Umlaga
Was Betriebskosten sind
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Laufend heißt: wiederkehrend, nicht einmalig. Welche Kosten das im Einzelnen sind, zählt § 2 BetrKV abschließend auf.
Der Katalog des § 2 BetrKV
| Nr. | Kostenart |
|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, vor allem die Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung, einschließlich Zählermiete, Eichung und Wasseraufbereitung |
| 3 | Entwässerung (Schmutz- und Niederschlagswasser) |
| 4 | Heizung — Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messung und Verteilung |
| 5 | Warmwasserversorgung |
| 6 | Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen |
| 7 | Personen- oder Lastenaufzug — Betrieb, Wartung, Prüfung, Reinigung |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung |
| 10 | Gartenpflege, einschließlich Spielplätze und Zugänge |
| 11 | Beleuchtung der gemeinsam genutzten Bereiche |
| 12 | Schornsteinreinigung |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung, etwa Gebäude- und Haftpflichtversicherung |
| 14 | Hauswart |
| 15 | Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz (seit Juli 2024 eingeschränkt) |
| 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege |
| 17 | Sonstige Betriebskosten, die einzeln benannt werden müssen |
Was ausdrücklich nicht dazugehört
Nach § 1 Abs. 2 BetrKV sind keine Betriebskosten:
- Verwaltungskosten — Hausverwaltung, Buchhaltung, Kontoführung, Porto, die Erstellung der Abrechnung selbst;
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten — Reparaturen und die Rücklagen dafür.
In der Praxis verstecken sich diese Kosten oft in umlagefähigen Rechnungen. Beim Hauswart etwa sind nur Pflege-, Reinigungs- und Kontrolltätigkeiten umlagefähig. Erledigt er auch Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, ist dieser Anteil herauszurechnen.
Kabelfernsehen seit dem 1. Juli 2024
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Kosten für den Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage oder eines Breitbandkabelnetzes bei Wohnraum nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden; die Übergangsfrist des § 230 Abs. 4 TKG ist abgelaufen. Umlagefähig bleibt in engen Grenzen ein Bereitstellungsentgelt für ein neu errichtetes Glasfasernetz (§ 72 TKG, höchstens 60 Euro je Wohnung und Jahr). Reicht ein Abrechnungszeitraum über den Stichtag, ist tagesgenau zu trennen.
Ohne Vereinbarung keine Umlage
Der Katalog sagt nur, was umgelegt werden darf. Ob der Mieter es tragen muss, entscheidet der Mietvertrag (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung sind die Betriebskosten mit der Miete abgegolten. Für die Nummern 1 bis 16 genügt der Bezug auf die Betriebskosten; „sonstige Betriebskosten“ nach Nr. 17 — etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern oder Feuerlöschern — müssen im Vertrag ausdrücklich benannt sein.
Wirtschaftlich bleiben
Bei Vorauszahlungen und Abrechnung gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Vermieter darf nur Kosten umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung von Kosten und Nutzen angemessen sind. Ein deutlich überteuerter Wartungsvertrag kann deshalb teilweise beim Vermieter bleiben.
Quellen
- § 1 BetrKV – Betriebskosten
- § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 72 TKG – Glasfaserbereitstellungsentgelt und § 230 TKG – Übergangsvorschriften
- Zur Vereinbarung „die Betriebskosten“: BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15