Ratgeber Mieterwechsel und Leerstand in der Nebenkostenabrechnung
Mieterwechsel und Leerstand in der Nebenkostenabrechnung
Zieht ein Mieter mitten im Jahr aus oder steht eine Wohnung leer, müssen die Kosten trotzdem aufgehen. Wie zeitanteilig verteilt wird und warum der Leerstand nie bei den anderen Mietern landet.
· Redaktion Umlaga
Grundsatz: jeder trägt seine Tage
Wechselt der Mieter einer Wohnung im Abrechnungszeitraum, werden die Kosten dieser Wohnung zeitanteilig aufgeteilt. Am genauesten geht das nach Tagen. Jedes Mietverhältnis erhält eine eigene Abrechnung über den Zeitraum, in dem es bestand, mit den eigenen Vorauszahlungen. Bei Teilmonaten werden auch die Vorauszahlungen tagesgenau angesetzt.
Beispiel: Die Grundsteuer des Hauses beträgt 1.200 Euro, die Wohnung hat 10 Prozent der Fläche, entfallen also 120 Euro auf sie. Mieter A wohnt bis 30. April (120 Tage), Mieter B ab 1. Juni (214 Tage); der Mai steht leer (31 Tage). Bei 365 Tagen zahlt A 39,45 Euro, B 70,36 Euro, und 10,19 Euro trägt der Vermieter.
Leerstand trägt der Vermieter
Für die Zeit, in der eine Wohnung leer steht, gibt es keinen Mieter, auf den die Kosten umgelegt werden könnten. Sie bleiben beim Vermieter. Daraus folgt eine wichtige Rechenregel: Bezugsgröße bleibt immer die Gesamtfläche aller Einheiten über den ganzen Zeitraum. Würde man die leere Wohnung einfach weglassen, stiege der Anteil der übrigen Mieter — und sie zahlten den Leerstand mit.
Beim Personenschlüssel ist umstritten, wie eine leere Wohnung zu zählen ist. Ein vorsichtiger Ansatz ist, sie mit einer Person anzusetzen und diesen Anteil dem Vermieter zuzuordnen; so steigt der Anteil der anderen Mieter nicht durch den Leerstand.
Heizung und Warmwasser beim Nutzerwechsel
Für Heiz- und Warmwasserkosten schreibt die Heizkostenverordnung beim Nutzerwechsel eineZwischenablesung vor (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Ist sie nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunkts keine genaue Ermittlung zu, sind die Verbrauchskosten bei der Heizung nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufzuteilen, beim Warmwasser zeitanteilig (§ 9b Abs. 2). Die Gradtagszahlen berücksichtigen, dass im Winter mehr geheizt wird als im Sommer — ein Auszug Ende März trägt deshalb mehr als ein Viertel der Jahresheizkosten.
Die Grundkosten nach Fläche werden wie die übrigen Betriebskosten nach Tagen verteilt; der Leerstandsanteil gehört auch hier dem Vermieter.
Wasser mit und ohne Zwischenablesung
Haben die Wohnungen Wasserzähler, sollte beim Auszug abgelesen werden. Der abgelesene Verbrauch gehört dem ausziehenden Mieter, der Rest des Jahresverbrauchs dem nachfolgenden. Fehlt die Zwischenablesung, bleibt nur eine Aufteilung nach Tagen, die in der Abrechnung als geschätzt erkennbar sein sollte.
Fristen beim Mieterwechsel
Auch der ausgezogene Mieter hat Anspruch auf eine Abrechnung innerhalb der Zwölf-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 BGB. Sie beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraums — nicht mit dem Auszug. Seine neue Anschrift sollte deshalb beim Auszug festgehalten werden.
Quellen
- § 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
- § 9b HeizkostenV – Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
- Zu den Kosten der Zwischenablesung: BGH, Urteil vom 14.11.2007 – VIII ZR 19/07