Darf ich Heizkosten nach Fläche abrechnen, wenn das im Mietvertrag steht?

In der Regel nicht. Die Heizkostenverordnung geht rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor (§ 2 HeizkostenV). Ausgenommen ist im Wesentlichen ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, sowie die Fälle des § 11. Wer trotzdem nach Fläche abrechnet, riskiert das Kürzungsrecht von 15 Prozent.

Bis wann müssen Heizkostenverteiler fernablesbar sein?

Seit dem 1. Dezember 2021 neu eingebaute Erfassungsgeräte müssen fernablesbar sein. Bestehende, nicht fernablesbare Geräte sind bis zum 31. Dezember 2026 nachzurüsten oder zu ersetzen (§ 5 HeizkostenV). Danach droht eine Kürzung um 3 Prozent.

Was gilt, wenn ein Zähler ausgefallen ist?

Dann darf der Verbrauch nach § 9a HeizkostenV geschätzt werden — etwa anhand früherer Zeiträume oder vergleichbarer Räume. Das gilt nur, solange die geschätzte Fläche nicht mehr als 25 Prozent der gesamten Nutzfläche ausmacht; sonst ist nach Fläche abzurechnen.

Ratgeber Heizkostenverordnung: 50/70-Regel und Kürzungsrecht

Heizkostenverordnung: 50/70-Regel und Kürzungsrecht

Mindestens die Hälfte der Heizkosten muss nach Verbrauch verteilt werden, höchstens siebzig Prozent. Was daraus folgt, wann der Anteil festgelegt ist und wann Mieter kürzen dürfen.

16. Oktober 2026 · Redaktion Umlaga

Die Heizkostenverordnung geht vor

Für Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasseranlage schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass der Verbrauch erfasst und die Kosten danach verteilt werden. Sie gilt vorrangig vor dem Mietvertrag (§ 2 HeizkostenV). Eine vertragliche Pauschale oder reine Flächenabrechnung ersetzt sie nicht.

Die 50/70-Regel

Von den Kosten der Heizung sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen, der Rest nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne, der Rest wird nach Fläche verteilt (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).

Beispiel: Heizkosten 10.000 Euro, Verteilung 30/70. 3.000 Euro werden nach Fläche verteilt, 7.000 Euro nach den Verbrauchswerten. Eine Wohnung mit 15 Prozent der Fläche und 12 Prozent des Verbrauchs zahlt 450 Euro Grundkosten und 840 Euro Verbrauchskosten.

Wann 70 Prozent Pflicht sind

In bestimmten älteren Gebäuden sind 70 Prozent nach Verbrauch zwingend: wenn das Gebäude nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 erfüllt, mit Öl oder Gas versorgt wird und die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind (§ 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Ein höherer Verbrauchsanteil als 70 Prozent — bis zu 100 Prozent — ist nach § 10 möglich, aber nur durch rechtsgeschäftliche Bestimmung, also zum Beispiel im Mietvertrag.

Verbundene Anlagen

Erzeugt eine Anlage Heizwärme und Warmwasser gemeinsam, müssen die Kosten zuerst auf Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden (§ 9 HeizkostenV). Die Wärmemenge für das Warmwasser ist grundsätzlich mit einem Wärmezähler zu messen; nur in Ausnahmefällen darf sie mit den Formeln der Verordnung berechnet werden.

Das Kürzungsrecht des Mieters

Der Mieter darf den auf ihn entfallenden Anteil kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV):

um 15 Prozent, wenn entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird;
um 3 Prozent, wenn die Erfassungsgeräte entgegen § 5 nicht fernablesbar sind;
um 3 Prozent, wenn die Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a — bei fernablesbaren Geräten monatlich — nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden.

Ob mehrere Kürzungen zusammengerechnet werden, ist nicht abschließend geklärt. Wer vorsichtig rechnet, setzt mindestens den höchsten zutreffenden Satz an.

Ausnahmen

§ 11 HeizkostenV nimmt bestimmte Gebäude aus, etwa wenn die Erfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre oder Räume den Verbrauch nicht beeinflussen können. Solche Ausnahmen sind zu begründen und sollten in der Abrechnung erläutert sein.